土地供應開始走穩，房企土儲着急補倉
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道在業界期待房地產“小陽春”之時，土地市場正掀起一場供應小高潮。各地近期陸續發佈今年土地供應規劃，在規模上保持穩定，也體現出地方政府對房地產行業穩定發展的信心。
近日，廣州市規劃和自然資源局發佈了2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批），將有22宗地塊擬於3月8日至6月7日期間發佈出讓公告，其中，中心四區佔比近五成，供應規模較大。
同時，在北京、上海和深圳等一線城市已經舉行的土地拍賣中，央國企對優質地塊依然飢渴，熱門地塊往往有多家房企參與競爭。
與之相對的是，民營房企在土地市場上，仍難覓身影。但有管理和運營能力的房企也在努力尋找機會，通過代建、小股操盤的模式與操盤能力較弱的城投公司合作，以此參與到房地產行業的競爭中。
在房地產行業深度調整的當下，房企都在努力適應新的發展形勢。
穩定供應
雖然房地產市場規模下滑明顯，但是從土地市場的表現來看，多數城市仍積極應對。從各地近期發佈的土地供應計劃中可以看到，大多數城市以“穩”爲主，並未出現明顯收縮。
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據廣州交易集團給21世紀經濟報道記者提供的數據，2024年1-2月，廣州市21宗國有建設用地使用權在廣州交易集團成交，成交總面積162.31萬平方米，成交總價221.36億元；共23宗國有建設用地使用權在廣州交易集團發佈出讓公告，宗地總面積約95.27萬平方米，起始總價約47.32億元。
熱點二線城市中，成都的供應仍然處在高位。根據成都成華區近期發佈的計劃，今年擬將陸續上市24宗優質土地，共計約1117畝。其中商業用地3宗約143畝，商兼住用地3宗約130畝，住兼商用地6宗約300畝，住宅用地12宗約544畝。
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3月19日，濟南市自然資源和規劃局也發佈今年土地供應計劃。濟南今年計劃儲備土地6.4萬畝、全年計劃供應土地7.8萬畝。
濟南市自然資源和規劃局黨組書記、局長牛長春介紹，將加快優質地塊謀劃，出讓一批優質居住用地。優化完善住宅用地供應政策，助力房地產市場企穩回暖。
在濟南之前，多座三四線城市也發佈了今年的土地供應規劃。
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3月13日，浙江嘉興自然資源和規劃局發佈嘉興市區2024年度國有建設用地供應計劃。
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根據供應計劃，嘉興市區2024年度國有建設用地供應計劃總量爲643.5公頃，其中商服用地56.9公頃，佔供應總量的9%；住宅用地178.9公頃，其中商品住宅用地124.37公頃、其他住宅用地54.54公頃，佔總量的28%。
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與2023年供應計劃總量相比，嘉興市區2024年度國有建設用地供應計劃總量有所減少，而商品住宅用地供應也減少了22公頃左右，但是其他住宅用地供應保持穩定，兩年都在54公頃以上。
更爲典型的是江門。3月18日，江門市自然資源局發佈江門市市區2024年度建設用地供應計劃和住宅用地三年（2024—2026年）滾動計劃。
2024年，江門市區計劃供應建設用地12707畝，其中工業用地6228畝，公共管理與公共服務設施、交通等其他用地4859畝，與去年計劃的5004畝和1122畝相比均有較大增幅，體現江門市大力支持實體經濟發展和基礎設施建設的決心；此外，江門今年的商住用地擬將供應1393畝，與去年計劃的1469畝基本持平。
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分化持續
各地供應穩定，但是否能夠吸引到房企的青睞仍然存疑。一個既定的事實是，目前公開土地市場上的“玩家”已經大大減少，這些玩家又普遍更青睞高能級的城市。
受此推動，今年前兩個月土地市場表現不錯。
中指院發佈的數據顯示，2024年前2個月，TOP100企業拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%，顯示房企拿地意願持續恢復。
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中指研究院分析原因稱，今年2月，北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，擡高了拿地總額；此外，房企自2022年以來拿地持續低迷，部分企業土地儲備有所不足，亟需拿地補充土儲。
可供對比的還有，近期，上海閔行區古美北社區地塊吸引了14家房企的報名，最終成功的有效申請人有12家，多數是國企央企。
這宗地塊經過了八個多小時的拼搶，最終由中鐵置業&華髮聯合體搖中，成交價34.71億元，溢價率10%。
國央企對優質土地如飢似渴，民營房企卻還比較審慎。21世紀經濟報道記者詢問三家民營房企負責投拓的人士，得到的答覆均是今年在土地市場仍然沒有大規模拿地的計劃。
一位華南房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“公司今年不準備花大額資金去土地市場拿地。不過我們有關注小股操盤的機會，今年也有這樣的項目進來，我們和城投合作只參股幾個點，我們負責操盤、銷售等，拿提成。”
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根據中指研究院監測，近期熱點城市或核心區多宗地塊熱度較高，如北京順義空港地塊吸引37家企業報名，36家企業參與搖號，最終由北京建工獲取；上海出讓5宗地，全部溢價成交，其中4宗觸頂搖號。
此外，今年前2個月，22座重點城市各月成交溢價率均在8%以上，高於去年全年平均水平。溢價率的好轉表明：一是核心城市優質地塊供應量增加；二是當前房企投資更多聚焦於熱點城市或核心板塊，銷售流速有一定保障、庫存較爲合理地區的優質地塊房企舉牌意願較強，這些地塊往往能競拍出高溢價，而非核心區或城市仍會底價成交甚至流拍。
中指研究院分析師孟新增分析認爲，從近期土拍來看，北京、上海、蘇州等熱點城市或核心區地塊，房企仍保持較高投資熱情，與之對比，重慶、濟南、南京等地房企參拍積極性一般。短期來看，土拍分化現象仍將延續，核心城市土拍熱度有望維持，而多數城市房企投資佈局仍趨審慎。
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